O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — habitualmente designado por RJUE — estabelece as principais regras aplicáveis às operações de loteamento, urbanização, construção, reconstrução, ampliação, alteração, demolição e utilização de edifícios em Portugal.
Trata-se de um regime central não apenas para os profissionais ligados ao urbanismo e à construção, mas também para os juristas que acompanham operações imobiliárias, contratos de empreitada, aquisições de imóveis, processos de licenciamento, legalizações urbanísticas ou litígios com os municípios.
Depois das profundas alterações introduzidas pelo chamado Simplex Urbanístico, através do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, a aplicação prática do novo modelo revelou dificuldades de articulação, dúvidas interpretativas e problemas relacionados com a segurança dos títulos urbanísticos.
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procura agora corrigir algumas dessas dificuldades. A revisão pretende flexibilizar procedimentos, clarificar conceitos, reduzir prazos, reforçar o deferimento tácito e assegurar maior segurança jurídica na identificação dos títulos que permitem realizar e utilizar uma operação urbanística.
Mas o que muda, concretamente, para os juristas, promotores, proprietários e demais intervenientes?
Estas são as dez questões essenciais.
1. O que é o RJUE e por que razão voltou a ser alterado?
O RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, determina quais as operações urbanísticas que dependem de licença, quais podem avançar através de comunicação prévia e quais estão dispensadas de controlo urbanístico prévio.
Regula igualmente matérias como:
- os pedidos de informação prévia;
- os prazos de decisão dos municípios;
- os títulos urbanísticos;
- a utilização dos edifícios;
- a fiscalização das obras;
- a legalização de operações urbanísticas;
- a reposição da legalidade;
- as contraordenações e respetivas coimas.
A reforma de 2024 procurou simplificar significativamente os procedimentos. No entanto, a eliminação de determinados controlos e documentos criou dúvidas quanto à forma de comprovar, perante terceiros, que uma operação urbanística estava efetivamente legitimada.
Também se verificaram interpretações diferentes entre municípios, dificuldades na articulação com entidades externas e dúvidas quanto à comunicação prévia, ao deferimento tácito e à utilização dos imóveis.
A revisão de 2026 procura, assim, encontrar um equilíbrio entre dois objetivos que nem sempre são fáceis de conciliar: acelerar a construção e garantir a segurança jurídica das operações.
2. Quando entra em vigor e a que procedimentos se aplica?
A generalidade das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 entra em vigor em 3 de agosto de 2026, correspondente ao primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação.
As alterações efetuadas diretamente ao Decreto-Lei n.º 10/2024 entraram, contudo, em vigor no primeiro dia útil seguinte ao da publicação do novo diploma.
O regime aplica-se:
- aos procedimentos iniciados depois da sua entrada em vigor;
- e aos procedimentos anteriores que, nessa data, ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar.
Nestes últimos casos, os interessados podem praticar os atos necessários para adaptar o pedido ao novo regime.
Esta regra transitória deverá ser cuidadosamente analisada em cada processo. Não basta atender à data de apresentação do requerimento: será necessário verificar em que fase concreta se encontra o procedimento quando o novo regime entrar em vigor.
Importa ainda destacar outra alteração relevante: a revogação do antigo Regulamento Geral das Edificações Urbanas — RGEU — deixa de produzir efeitos numa data previamente fixada. O RGEU continuará aplicável até entrar em vigor o diploma que venha a estabelecer as novas normas técnicas da edificação.
3. O que muda na comunicação prévia?
A comunicação prévia é reforçada como um verdadeiro mecanismo de responsabilização do interessado.
Ao contrário do licenciamento, a comunicação prévia não depende de uma decisão permissiva da câmara municipal. O interessado apresenta a comunicação com todos os projetos, pareceres e elementos exigidos e pode avançar depois de cumpridas as restantes formalidades, nomeadamente o pagamento das taxas e a comunicação do início dos trabalhos.
A câmara municipal deixa de proceder a uma verificação documental prévia antes do início da operação. A apreciação passa a ocorrer posteriormente, através do denominado controlo sucessivo.
Se, nesse controlo, o município concluir que a comunicação não foi corretamente instruída ou que a operação viola normas legais, regulamentares, planos territoriais ou pareceres vinculativos, pode considerar a comunicação inepta, inviabilizar a continuação das obras e adotar medidas de reposição da legalidade.
O interessado pode ser notificado uma única vez para, no prazo de dez dias, suprir a falta de determinados projetos, elementos ou informações.
O controlo sucessivo sobre os projetos e elementos apresentados está sujeito a um prazo, mas isso não significa que, terminado esse prazo, a obra se torne definitivamente insuscetível de fiscalização. A câmara municipal continua a poder verificar, a todo o tempo, se a obra executada corresponde aos projetos apresentados.
Na prática, a comunicação prévia permite avançar mais rapidamente, mas transfere para o promotor, o dono da obra e os técnicos uma responsabilidade acrescida pela correta instrução e legalidade da operação.
4. Que obras ficam dispensadas de licença e comunicação prévia?
O novo regime mantém várias categorias de obras isentas de licença e comunicação prévia.
Entre elas encontram-se, designadamente:
- as obras de conservação;
- determinadas obras de alteração no interior de edifícios ou frações;
- as obras de escassa relevância urbanística;
- certas operações de destaque;
- as obras de reconstrução;
- algumas operações precedidas de informação prévia favorável suficientemente completa;
- determinadas obras de conservação em imóveis classificados, quando exista parecer favorável da entidade competente.
Nas obras interiores, a isenção depende de não existirem modificações exteriores com impacto nas fachadas, alturas, telhados ou coberturas.
A intervenção também não deve afetar a estabilidade do edifício. Quando exista intervenção estrutural, poderá ser exigido projeto de estabilidade, termo de responsabilidade de técnico habilitado e, quando legalmente necessário, projeto de reforço sísmico.
São ainda consideradas de escassa relevância urbanística, dentro dos limites legais, algumas pequenas edificações, certos muros, estufas de jardim, equipamentos de lazer, painéis solares, unidades de armazenamento de energia e determinadas alterações destinadas a melhorar a eficiência energética.
Por exemplo, a lei prevê, entre outras situações:
- edificações com área igual ou inferior a 10 m² e altura limitada, que não confinem com a via pública;
- muros de vedação até 1,80 metros, quando não confinem com a via pública;
- estufas de jardim com área máxima de 20 m² e altura inferior a três metros;
- painéis fotovoltaicos dentro dos limites definidos no RJUE.
Contudo, isenção de licença não significa ausência de regras.
As obras continuam obrigadas a respeitar os planos municipais, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, normas técnicas, regras de segurança e regimes de proteção do património.
Além disso, as operações isentas estão, em regra, sujeitas à apresentação da informação sobre o início dos trabalhos prevista no artigo 80.º-A do RJUE e podem depender do pagamento de taxas ou encargos municipais.
5. Como funcionam os novos prazos e o deferimento tácito?
O novo RJUE recupera a importância dos prazos intercalares e abandona, em várias situações, os anteriores prazos globais associados à área de construção.
Em matéria de licenciamento, a câmara municipal deve deliberar, em regra, nos seguintes prazos máximos:
- 20 dias, para determinadas obras de edificação e demolição;
- 30 dias, para obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos;
- 45 dias, para operações de loteamento.
O momento a partir do qual estes prazos começam a contar varia consoante a operação. Nas obras de edificação, por exemplo, pode depender da apresentação dos projetos de especialidades, da aprovação do projeto de arquitetura ou da receção de elementos adicionais admitidos no procedimento.
Nos loteamentos e obras de urbanização, os prazos podem ainda depender da conclusão da fase de saneamento ou da receção de pareceres externos.
Em operações especialmente complexas, alguns prazos podem ser excecionalmente prorrogados, uma única vez e por igual período, mediante decisão fundamentada e notificação atempada do interessado.
Quando a lei associe ao silêncio da Administração um efeito positivo, a falta de decisão dentro do prazo determina o deferimento tácito.
Porém, o deferimento tácito não deve ser entendido como uma autorização para executar qualquer obra, independentemente da sua legalidade. A operação continua obrigada a respeitar os planos territoriais, as servidões, as restrições de utilidade pública e todas as demais normas aplicáveis.
O título da licença formada por deferimento tácito resulta, designadamente, do último requerimento apresentado, do comprovativo da sua submissão e do comprovativo do pagamento das taxas e encargos legalmente devidos.
6. Como passam a ser comprovados os títulos urbanísticos e a utilização dos edifícios?
Uma das preocupações centrais da revisão foi garantir que as operações urbanísticas dispõem de documentos suficientemente claros para provar a sua existência e conteúdo perante terceiros.
A licença passa a ser titulada pelo conjunto constituído, nomeadamente, por:
- comprovativo do pagamento das taxas e encargos;
- último requerimento devidamente preenchido, contendo a síntese da operação;
- notificação do deferimento, quando exista decisão expressa;
- ou comprovativo da submissão, quando tenha ocorrido deferimento tácito.
A comunicação prévia é titulada pelo modelo devidamente preenchido, pelo comprovativo da respetiva submissão e pelo comprovativo do pagamento das taxas e encargos devidos.
A lei procura, desta forma, evitar que um simples recibo de pagamento seja apresentado como se contivesse, por si só, todas as características da operação urbanística autorizada.
Também o regime de utilização dos edifícios é reorganizado.
Quando a utilização seja precedida de obra sujeita a licença, comunicação prévia ou de determinada operação isenta ao abrigo de informação prévia favorável, o edifício ou fração pode ser utilizado imediatamente após a submissão da respetiva comunicação e dos elementos instrutórios.
Nas restantes situações, pode ser necessária uma comunicação prévia com prazo. Em regra, o imóvel poderá ser utilizado decorridos dez dias, salvo se a câmara municipal determinar a realização de vistoria ou adotar outra decisão legalmente prevista.
7. O que muda na compra e venda de imóveis?
Esta é uma das alterações com maior impacto direto na atividade de advogados, notários, solicitadores e conservadores.
Nos negócios que envolvam a transmissão de:
- terrenos destinados a construção urbana;
- edificações já construídas;
- edificações em construção;
- ou respetivas frações autónomas,
o documento que titula o negócio deve fazer menção expressa à situação urbanística do imóvel.
Deverá constar uma das seguintes situações:
- que foi apresentado o título urbanístico correspondente;
- que o transmitente declara dispor desse título, embora não o apresente no ato;
- ou que o transmitente declara não dispor de título urbanístico.
- se o título apresentado corresponde ao edifício efetivamente existente;
- se abrange todas as ampliações e alterações realizadas;
- se a utilização atual é compatível com o título;
- se existem processos de fiscalização, embargo ou legalização;
- se as áreas constantes do registo predial, matriz e documentação urbanística são coincidentes.
- promotores;
- donos da obra;
- responsáveis pelos usos existentes;
- empreiteiros;
- diretores de obra.
- 200.000 euros, no caso de pessoa singular;
- 450.000 euros, no caso de pessoa coletiva.
- atos praticados ao abrigo do RJUE;
- pareceres emissores por entidades administrativas;
- matérias de natureza tributária, incluindo taxas urbanísticas;
- omissões administrativas.
- qual o procedimento legalmente aplicável;
- se o processo foi corretamente instruído;
- se existem pareceres ou autorizações externas;
- qual o título que legitima a operação;
- se a obra realizada corresponde ao projeto;
- qual a utilização juridicamente permitida;
- e que riscos podem ser transmitidos ao futuro adquirente.
A omissão desta menção pode determinar a anulabilidade do negócio jurídico.
A lei não impede, por si só, a transmissão de um imóvel sem título urbanístico. Exige, porém, que essa circunstância seja expressamente declarada, permitindo que o adquirente conheça o risco antes de contratar.
Esta declaração não substitui a auditoria jurídica e urbanística ao imóvel.
Será sempre necessário verificar, entre outros elementos:
A nova menção reforça a transparência, mas não elimina a necessidade de uma análise prévia rigorosa.
8. Quem responde por obras ilegais ou executadas em desconformidade?
O novo regime reforça a responsabilidade dos diferentes intervenientes na operação urbanística.
Quando a obra seja executada em violação da licença, da comunicação prévia ou da informação prévia aplicável, podem ser solidariamente responsáveis os empreiteiros, os diretores de obra e os responsáveis pela fiscalização, sem prejuízo da responsabilidade dos promotores e donos da obra.
Quando a operação tenha sido realizada sem o procedimento necessário, sem título ou em desconformidade com os pressupostos da isenção, a responsabilidade pode abranger:
Se a operação for incompatível com os instrumentos de gestão territorial, a responsabilidade pode ainda estender-se aos autores e coordenadores dos projetos e aos responsáveis pela fiscalização.
Os valores das coimas podem ser muito elevados. A realização de determinadas operações urbanísticas sem título pode ser punida com coima até:
Estes limites não se aplicam indistintamente a todas as infrações, existindo diferentes molduras consoante a conduta em causa.
Podem igualmente ser aplicadas sanções acessórias, incluindo a interdição do exercício, no município, da profissão ou atividade relacionada com a infração, por um período máximo de quatro anos.
9. O que muda na reconstrução, reabilitação e legalização?
O novo diploma procura clarificar o conceito de obra de reconstrução.
Considera-se reconstrução a obra realizada depois da demolição total ou parcial de uma edificação existente, destinada a repor o edifício de acordo com o seu último antecedente válido, reconstituindo a composição formal das fachadas e da cobertura.
A reconstrução pode admitir alterações de materiais estruturais e determinadas correções construtivas necessárias à melhoria da segurança ou da salubridade.
Contudo, quando a intervenção implique aumento da área de implantação, área de construção, altura da fachada ou volume, deixa de estar em causa uma simples reconstrução e passa a existir uma obra de ampliação, com o correspondente enquadramento procedimental.
As obras de reconstrução mantêm-se, em regra, isentas de licença e comunicação prévia, incluindo determinadas reconstruções em zonas de proteção de imóveis classificados. Tal não dispensa, porém, o cumprimento da legislação especial de proteção do património.
O regime protege também as edificações construídas de acordo com o direito anteriormente aplicável. As normas posteriores não devem impedir automaticamente a realização de obras de reconstrução ou alteração, desde que não seja criada ou agravada uma desconformidade e que a intervenção melhore, ou pelo menos não prejudique, as condições de segurança e salubridade.
Nos procedimentos de legalização, pode ser dispensado o cumprimento de normas técnicas cuja observância se tenha tornado impossível ou não seja razoável exigir, desde que o interessado demonstre que foram cumpridas as condições técnicas vigentes à data da realização da operação.
10. Por que razão a arbitragem urbanística pode ser uma das mudanças mais importantes?
Uma das alterações com maior potencial prático é a introdução de um regime mais amplo de arbitragem voluntária em matéria urbanística.
Os interessados podem propor à Administração a celebração de um compromisso arbitral para resolver litígios relacionados com:
A arbitragem não é automaticamente imposta ao município ou à entidade administrativa. Por ser voluntária, depende da aceitação e da celebração de um compromisso arbitral entre as partes.
Quando aceite, pode permitir que questões técnicas e juridicamente complexas sejam apreciadas por um tribunal arbitral especializado, potencialmente de forma mais rápida do que num processo nos tribunais administrativos.
Esta possibilidade poderá assumir especial relevância em operações de grande dimensão, como loteamentos, empreendimentos por fases, projetos de regeneração urbana ou operações em que a paralisação do investimento gere prejuízos consideráveis.
As associações profissionais e empresariais do setor da construção podem igualmente promover a criação de centros de arbitragem institucionalizada dedicados a estas matérias.
Simplificação não significa ausência de controlo
A revisão do RJUE procura tornar os procedimentos urbanísticos mais rápidos e previsíveis. No entanto, a simplificação administrativa vem acompanhada de uma transferência significativa de responsabilidade para os particulares e para os técnicos envolvidos.
A possibilidade de avançar através de comunicação prévia, a redução dos prazos e o reforço do deferimento tácito podem acelerar uma operação. Mas também aumentam a importância da verificação prévia da conformidade urbanística do projeto.
Para os juristas, deixa de ser suficiente confirmar que foi apresentado um requerimento ou efetuado um pagamento. É necessário analisar:
O novo RJUE reduz alguns obstáculos administrativos, mas não elimina a complexidade do direito do urbanismo. Pelo contrário, torna ainda mais importante a articulação entre análise jurídica, conhecimento técnico e acompanhamento do procedimento municipal.
O presente artigo tem caráter meramente informativo e não dispensa a análise jurídica e fiscal das circunstâncias concretas de cada operação.