Pacote Fiscal para a Habitação 2026: o que muda no IVA, IMT, IRS e arrendamento?

O ano de 2026 trouxe alterações fiscais relevantes para o setor da habitação em Portugal.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovou um conjunto de incentivos destinados a aumentar a oferta de imóveis para habitação, promover o arrendamento a valores considerados moderados e reduzir alguns dos custos associados à construção e à reabilitação urbana.

As novas medidas abrangem diferentes impostos e regimes: IVA, IMT, IRS, IRC, tributação de mais-valias, arrendamento acessível e deduções fiscais dos inquilinos.

Apesar de o diploma ser relativamente direto, a aplicação prática de alguns benefícios depende do cumprimento rigoroso de prazos, valores máximos, formalidades urbanísticas e obrigações declarativas.

Importa, por isso, compreender não apenas quais são os benefícios, mas também em que condições podem ser utilizados e quais as consequências do respetivo incumprimento.

1. IVA a 6% na construção e reabilitação de habitação

Uma das medidas mais relevantes do novo pacote fiscal é a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação.

A redução é significativa: representa uma diferença de 17 pontos percentuais relativamente à taxa normal de 23%.

Numa empreitada de 200.000 euros, por exemplo, a diferença entre as duas taxas poderá atingir 34.000 euros. Porém, a aplicação do IVA a 6% não é automática nem abrange indistintamente todas as obras.

O benefício destina-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis:

• vendidos para habitação própria e permanente do adquirente; ou
• destinados exclusivamente ao arrendamento habitacional.

Além da finalidade habitacional, devem ser respeitados os valores máximos considerados moderados pelo diploma:

• 660.982 euros, no caso do preço de venda;
• 2.300 euros mensais, no caso da renda em 2026.

O limite de 2.300 euros corresponde a duas vezes e meia a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026. Estes limites poderão vir a ser atualizados nos termos legalmente previstos.

A importância da iniciativa procedimental

Para beneficiar da taxa reduzida, a operação urbanística deve ter uma iniciativa procedimental iniciada entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.

Dependendo da natureza da obra, considera-se como iniciativa procedimental:

• a apresentação do pedido de licenciamento;
• a apresentação da comunicação prévia;
• a apresentação de parecer prévio, quando legalmente exigido;
• ou, nas obras isentas de controlo prévio, a comunicação da informação relativa ao início dos trabalhos.

Esta exigência merece particular atenção nas obras que não necessitam de licenciamento municipal. A circunstância de uma obra estar isenta de controlo prévio não significa que deva ser executada sem qualquer documentação ou comunicação.

Pelo contrário, a inexistência de uma iniciativa procedimental devidamente comprovada poderá dificultar, ou mesmo impedir, o reconhecimento do direito à taxa reduzida.

A regra passou a produzir efeitos, em termos gerais, a partir de 1 de julho de 2026, sem prejuízo da possibilidade de aplicação desde 1 de janeiro de 2026 quando exista opção conjunta do prestador do serviço e do adquirente.

2. Imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente

Quando a construção ou reabilitação se destine à posterior venda, o imóvel terá de ser adquirido para habitação própria e permanente do comprador.

Para que a empreitada possa beneficiar do IVA a 6%, devem ser cumpridas, entre outras, as seguintes condições:

• o preço de venda não pode ultrapassar 660.982 euros;
• a venda deve ocorrer no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel;
• o título de aquisição deve mencionar expressamente que foi aplicada a taxa prevista na verba 2.42.1 da Lista I anexa ao Código do IVA.

Depois da aquisição, o comprador dispõe de seis meses para afetar o imóvel à sua habitação própria e permanente, o que deverá ser comprovado através do respetivo domicílio fiscal.

Essa afetação terá de se manter, em regra, durante pelo menos 12 meses.

Caso o imóvel não seja efetivamente destinado a habitação própria e permanente dentro daquele prazo, ou deixe de ter essa utilização antes de decorrido o período mínimo, poderá ser aplicado ao adquirente um agravamento de IMT correspondente a 10% do valor tributável do imóvel.

A lei ressalva, contudo, determinadas circunstâncias excecionais que possam justificar o incumprimento.

3. Imóveis destinados ao arrendamento habitacional

A taxa reduzida de IVA também pode ser aplicada às empreitadas relativas a imóveis destinados exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que a renda não ultrapasse o limite legalmente definido.

Neste caso, será necessário assegurar que:

• o contrato de arrendamento é devidamente comunicado à Autoridade Tributária;
• o primeiro contrato entra em vigor no prazo máximo de 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização;
• o imóvel permanece arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos;
• não é admitido o subarrendamento por um valor superior ao limite de renda aplicável.

Não basta, portanto, declarar inicialmente que o imóvel se destina ao arrendamento. Essa finalidade terá de ser concretizada e mantida durante os períodos legalmente exigidos.

O incumprimento das condições poderá obrigar à regularização do IVA anteriormente liquidado à taxa reduzida, acrescido dos juros e demais consequências legalmente aplicáveis.

4. E se o prédio tiver habitação, comércio e serviços?

Nos edifícios em propriedade horizontal, nem sempre todas as frações têm utilização habitacional. É frequente existirem prédios compostos por habitações, lojas, escritórios ou espaços destinados a serviços.

Nestas situações, a taxa reduzida não se aplica necessariamente à totalidade da empreitada.

O IVA a 6% é calculado proporcionalmente em função da área afeta às frações habitacionais que preencham os requisitos legais. A parte correspondente a frações comerciais, espaços de serviços ou habitações que ultrapassem o preço máximo ficará, em princípio, sujeita à taxa normal.

A correta repartição dos custos da empreitada será, por isso, essencial. Os contratos, orçamentos, mapas de trabalhos e faturas deverão permitir identificar claramente a parte da obra abrangida pela taxa reduzida.

Não deve igualmente confundir-se um imóvel destinado a habitação com um imóvel cuja afetação jurídica ou matricial seja turística, comercial ou de serviços. A utilização efetiva pretendida deve ser compatível com a licença, o título de utilização, a descrição predial e a inscrição matricial.

5. Quem entrega o IVA ao Estado?

O novo regime alarga a aplicação da chamada inversão do sujeito passivo, também conhecida como autoliquidação do IVA.

Isto significa que, nas empreitadas abrangidas, o empreiteiro não entrega necessariamente o IVA ao Estado nos moldes habituais. A obrigação de liquidar e entregar o imposto poderá recair sobre o dono da obra ou adquirente dos serviços.

Mesmo as pessoas ou entidades que pratiquem apenas operações sem direito à dedução podem ficar abrangidas por esta obrigação.

Quando o adquirente não esteja obrigado à apresentação periódica de declarações de IVA, deverá apresentar eletronicamente a declaração correspondente e pagar o imposto até ao final do mês seguinte àquele em que o IVA se tornou exigível.

Esta alteração exige especial articulação entre o dono da obra, o empreiteiro, o contabilista e os assessores jurídicos e fiscais. Uma fatura incorretamente emitida ou uma declaração apresentada fora de prazo poderá comprometer o benefício e originar responsabilidades tributárias adicionais.

6. Restituição parcial do IVA na construção da própria casa

O diploma criou também um regime específico para pessoas singulares que construam um imóvel destinado à sua própria habitação permanente.

Ao contrário das situações anteriormente analisadas, o proprietário começa por suportar o IVA à taxa normal. Posteriormente, poderá pedir a restituição da diferença entre o IVA pago a 23% e o imposto que resultaria da aplicação da taxa reduzida de 6%.

O regime destina-se a pessoas singulares que atuem fora do exercício de uma atividade empresarial ou profissional e contratem uma empreitada para construir a sua habitação própria e permanente.

Para determinar se o imóvel se encontra dentro do limite de 660.982 euros, será considerado o valor patrimonial tributário ou, quando superior, o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção, sem IVA.

O imóvel deverá:

• ser afeto à habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização;
• manter essa afetação durante, pelo menos, 12 meses;
• e ter o domicílio fiscal do beneficiário ali estabelecido.

O pedido de restituição deve ser apresentado eletronicamente à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses e acompanhado, nomeadamente, do contrato de empreitada, título de utilização, comprovativo do valor do terreno e faturas dos custos de construção.

A restituição abrange o IVA suportado na empreitada, mas não inclui a mera aquisição isolada de materiais de construção.

A Autoridade Tributária dispõe de um prazo máximo de 150 dias para efetuar a restituição, contado da receção do pedido devidamente instruído.

7. Nova taxa de IMT para adquirentes não residentes

O pacote fiscal introduziu também uma alteração importante para quem adquire imóveis habitacionais sem ser residente fiscal em Portugal.

Em regra, a aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada exclusivamente a habitação por um adquirente não residente fica sujeita a uma taxa de IMT de 7,5%, sem aplicação das isenções ou reduções normalmente previstas.

Existem, contudo, exceções relevantes. O agravamento não se aplica, designadamente, a quem já tenha sido considerado residente fiscal em Portugal.

A lei permite ainda recuperar a diferença entre o IMT pago à taxa de 7,5% e o imposto que resultaria da aplicação das taxas gerais quando o adquirente:

• se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição; ou
• coloque o imóvel no mercado de arrendamento habitacional, com renda dentro do limite legal, no prazo de seis meses após a compra, mantendo-o arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

A recuperação da diferença não é automática. Depende de requerimento apresentado à Autoridade Tributária no prazo de seis meses após a verificação da condição relevante.

Mais tempo para pagar o IMT

Outra alteração prática diz respeito ao prazo de pagamento.

O IMT passa a poder ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes. Anteriormente, o prazo muito reduzido levava frequentemente os adquirentes a emitir e pagar as guias apenas na proximidade da escritura, para evitar procedimentos de restituição caso o negócio fosse adiado ou não se realizasse.

O alargamento para 30 dias permite preparar a aquisição com maior antecedência e segurança.

8. Tributação das rendas reduzida para 10%

Os senhorios que pratiquem rendas habitacionais dentro do limite legal beneficiam de uma redução significativa da tributação.

Os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, cuja renda mensal não ultrapasse 2.300 euros em 2026, passam a estar sujeitos a uma taxa autónoma de IRS de 10%, salvo se existir outra taxa mais favorável.

A medida abrange rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029 e produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026, podendo aplicar-se também a contratos que já se encontravam em vigor.

Quando o senhorio seja uma sociedade sujeita a IRC, ou uma pessoa singular tributada no âmbito da categoria B com contabilidade organizada, apenas 50% dos rendimentos prediais elegíveis são considerados para efeitos de tributação.

Nos casos em que o pagamento da renda esteja sujeito a retenção na fonte, a taxa aplicável aos rendimentos abrangidos é igualmente reduzida para 10%.

9. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível

A partir de 1 de setembro de 2026, entra em aplicação o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, conhecido pela sigla RSAA.

Este regime prevê a possibilidade de isenção total de IRS ou IRC relativamente às rendas recebidas, desde que sejam cumpridas as condições legalmente estabelecidas.

A renda deverá ser igual ou inferior ao limite máximo fixado para cada tipologia e concelho. Esse limite terá por base 80% da mediana das rendas divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, podendo também considerar características do imóvel, como a eficiência energética e a existência de estacionamento privativo.

Os contratos destinados a residência permanente devem ter uma duração mínima de três anos.

Nos contratos para residência temporária, o prazo mínimo é de três meses, desde que exista uma finalidade transitória legalmente admissível e o arrendatário tenha residência fiscal num concelho diferente daquele onde se situa o imóvel.

Para beneficiar da isenção, o senhorio deverá apresentar na plataforma do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato:

• uma cópia do contrato;
• o comprovativo da respetiva comunicação no Portal das Finanças.

O IHRU comunicará posteriormente o contrato à Autoridade Tributária. Verificadas as condições, a isenção produz efeitos desde a data da celebração do contrato.

O incumprimento dos requisitos determina a perda dos benefícios a partir do momento em que ocorra, podendo ser exigida a diferença de imposto acrescida de juros compensatórios.

10. Isenção de mais-valias através do reinvestimento no arrendamento

O diploma cria ainda um incentivo para os proprietários que vendam um imóvel habitacional e reinvistam o respetivo valor na aquisição de outro imóvel destinado ao arrendamento habitacional.

Os ganhos obtidos com a venda podem ficar excluídos de tributação em IRS, desde que, entre outras condições:

• o valor de realização, depois de deduzido o eventual empréstimo associado ao imóvel vendido, seja reinvestido na compra de outro imóvel situado em Portugal;
• o novo imóvel seja destinado ao arrendamento habitacional com renda dentro do limite legal;
• o reinvestimento ocorra entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda;
• a intenção de reinvestir seja declarada no IRS do ano da alienação;
• o contrato de arrendamento seja celebrado no prazo de seis meses;
• o imóvel permaneça arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos;
• o imóvel não seja vendido durante esse período de cinco anos.

Quando o reinvestimento seja apenas parcial, a exclusão de tributação será proporcional ao montante efetivamente reinvestido.

Este benefício aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

11. Maior dedução de rendas para os inquilinos

O pacote fiscal contém também uma medida diretamente dirigida aos arrendatários.

O limite máximo da dedução anual à coleta de IRS relativa às rendas pagas em contratos de arrendamento habitacional passa para:

• 900 euros em 2026;
• 1.000 euros a partir de 2027.

Para beneficiar da dedução, o contrato e os recibos de renda devem estar corretamente comunicados à Autoridade Tributária. Os contribuintes devem igualmente confirmar a informação relativa às rendas na respetiva declaração de IRS.

Um pacote fiscal com benefícios relevantes, mas sujeito a condições rigorosas

O Pacote Fiscal para a Habitação 2026 representa uma alteração importante na tributação da construção, da aquisição e do arrendamento de imóveis em Portugal.

A redução do IVA, a tributação das rendas a 10%, a isenção no arrendamento acessível, o benefício associado ao reinvestimento de mais-valias e o aumento das deduções dos inquilinos podem ter um impacto económico significativo.

Contudo, estes benefícios não devem ser analisados isoladamente. A aplicação de cada regime depende da natureza do imóvel, da sua afetação, da situação fiscal das partes, dos procedimentos urbanísticos adotados, dos contratos celebrados, da correta emissão das faturas e do cumprimento de vários prazos.

Antes de iniciar uma construção, adquirir um imóvel ou estruturar uma operação de arrendamento ao abrigo destas medidas, é recomendável proceder a uma análise jurídica e fiscal individualizada. Uma decisão tomada sem essa verificação prévia poderá conduzir à perda dos benefícios, à regularização do imposto, ao pagamento de juros ou à aplicação de agravamentos fiscais.